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IL FALLIMENTO DEL CONDUTTORE DI IMMOBILE AD USO NON ABITATIVO: SCENARI DI UNA TRAGEDIA PER IL LOCATORE.

IL FALLIMENTO DEL CONDUTTORE DI IMMOBILE AD USO NON ABITATIVO: SCENARI DI UNA TRAGEDIA PER IL LOCATORE.

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Le ripercussioni del fallimento sui rapporti locativi sono rigorosamente disciplinate dalla legge e, pertanto, sono sottratte agli accordi delle parti, che non possono prevedere apposite pattuizioni al riguardo.

L’art. 80 II comma della legge fallimentare prevede che “In caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque momento recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati”.

La norma ha la finalità di tutelare il contraente in bonis, il locatore, appunto, per cui il rapporto locativo non si scioglie a seguito della declaratoria di fallimento e di conseguenza, il curatore subentra nel contratto, essendo inefficace la clausola che eventualmente ne preveda la risoluzione di diritto in caso di fallimento del conduttore, così come espressamente previsto dall’art. 72 comma 6 l. fall.

Ne deriva che in caso di prosecuzione del rapporto locativo, i canoni dovranno essere pagati al locatore in prededuzione ai sensi dell’art. 111 l. fall., esponendo la procedura in caso di inosservanza da parte del curatore agli effetti dell’inadempimento.

Su tale ultimo punto, vale la pena soffermarsi con riguardo alla competenza ratione materiae per il caso in cui il locatore debba promuovere l’azione di risoluzione del contratto nei confronti della procedura fallimentare e la successiva azione finalizzata al rilascio dell’immobile ed al pagamento di eventuali canoni.

Mentre la prima è sottratta alla vis attractiva del foro fallimentare ed andrà proposta innanzi alla sezione ordinaria (cfr. Trib. Asti del 17.1.2009 “la domanda principale di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento resta disciplinata dalle ordinarie regole di competenza in quanto esula dalle previsioni dell’art. 24 della l. fall.), la seconda è di competenza della sezione fallimentare, così come espressamente statuito dal Tribunale di Roma con la ordinanza resa dalla sezione VI il 12.9.2017: “ove lo sfratto debba essere intimato al conduttore (in bonis al momento della conclusione del contatto e per il quale il curatore non abbia esercitato il diritto di recesso ex art. 80 l. fall.) la domanda finalizzata ad ottenere il rilascio dell’immobile ed eventuali corrispettivi va proposta al tribunale fallimentare”.

È appena il caso di rilevare che il locatore potrà ottenere il riconoscimento in prededuzione della indennità per la perdurante occupazione dell’immobile da parte della curatela presentando la domanda di insinuazione al passivo ex art. 93 l. fall. oppure 101 l. fall. e ciò fino a quando non avverrà la effettiva riconsegna dell’immobile, non essendo soggetta in tal caso ad alcun termine decadenziale e potendo, perciò, essere presentata non appena si verifichi il fatto dal quale dipende la effettiva quantificazione del credito (Cass. sent. n. 20310 del 31.7.2018).

Qualora invece il curatore eserciti il diritto di recesso ex art. 80 II comma l. fall., il locatore avrà diritto ad un equo indennizzo che dovrà essere soddisfatto in prededuzione e con privilegio ai sensi dell’art. 2764 cod. civ. (cfr. art. 80 comma III l. fall.)

Non è un caso che il legislatore abbia previsto la natura indennitaria (equitativa) e non risarcitoria di tale importo, costituendo il giusto corrispettivo spettante al locatore per l’esercizio della facoltà di recesso previsto dalla legge.

Si osserva, peraltro, che la quantificazione dell’indennizzo non è disponibile alla autonomia dei privati, dovendo essere sempre determinato dal Giudice con una valutazione che non è sindacabile neppure in un eventuale giudizio innanzi alla Suprema Corte di Cassazione (si veda sul punto Cass. dell’8.11.2019 n. 28961 “Per sua propria natura, la determinazione dell’equo indennizzo previsto dalla norma rientra nella discrezionalità del giudice del merito, che, come tale, non è sindacabile dal giudice di legittimità”).

Occorre rilevare che sebbene si tratti di debiti qualificabili come obbligazioni di massa nei confronti del locatore, essi non si sottraggono alla disciplina concorsuale dell’art. 93 l. fall. perché implicano prelievi sull’attivo e, dunque, devono essere fatti valere dal creditore necessariamente in sede di formazione del passivo con istanza al Giudice Delegato, all’esito del quale verranno pagati in misura integrale, ovviamente se sussistono i fondi. (Cass. n. 18544 del 10.7.2019 “L’accertamento dei crediti di ogni specie sorti dopo il fallimento è anch’esso assoggettato all’applicazione del capo V della l. fall., ivi incluse le norme che fissano i termini per la presentazione della domanda di ammissione al credito allo stato passivo fallimentare”).

Come noto, i crediti prededucibili  sono quei crediti sorti per effetto di attività compiute nell’interesse della procedura concorsuale, da intendersi non soltanto con riferimento al nesso tra l’insorgere del credito e gli scopi della procedura, ma anche con riguardo alla circostanza che il pagamento del credito risponda agli scopi della procedura stessa per i vantaggi che reca in termini di accrescimento dell’attivo.

RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE ED AZIONE DI SFRATTO

MANCATA ESECUZIONE DELLO SFRATTO PRIMA DELLA DECLARATORIA DI FALLIMENTO DEL CONDUTTORE.

Ma cosa accade se il locatore, pur avendo ottenuto ordinanza di rilascio ex art 665 cpc in seno al giudizio di sfratto per morosità del conduttore, non ha potuto eseguire il titolo prima del fallimento e l’immobile è rimasto nella disponibilità della curatela?

Fermo il diritto a ricevere il pagamento di canoni maturati nella vigenza contrattuale e quelli derivanti da occupazione senza titolo del conduttore fino alla declaratoria di fallimento, il locatore ha diritto a ricevere il pagamento da parte della curatela per il periodo di occupazione senza titolo dell’immobile ai sensi dell’art. 1591 cod. civ.

Si tratta anch’essi di crediti che dovranno essere soddisfatti in prededuzione ai sensi dell’art. 111 l. fall poiché la protrazione della detenzione del bene da parte della curatela risulta carente di titolo giuridico e, quindi, fonte di responsabilità extracontrattuale, benchè il verificarsi di siffatta situazione non sia imputabile a dolo o a colpa del curatore ma debba considerarsi dipendente da necessità contingenti (es. operazioni di inventario) o da prevalenti interessi della massa, sicchè il credito del proprietario del bene (già locatore) ha natura integralmente riparatoria che viene posta a carico del fallimento ai sensi dall’art. 111 n. 1 l. fall. (cfr. Cass. 16.5.2018 n. 11979).

Se da una parte non è contestabile la sua prededucibilità, in quanto sorto in occasione della fallimento, ciò che potrebbe essere oggetto di discussione in sede di esame dello stato passivo è la quantificazione di tale indennità di occupazione, visto che il Giudice Delegato potrebbe non ritenere meritevole di accoglimento parametrare il corrispettivo per la detenzione del bene al canone pattuito nel contratto risolto e per questo ridurlo secondo il suo prudente apprezzamento.

In tale ottica, vale sempre la pena intavolare una trattativa con il curatore al fine di raggiungere un accordo sul quantum satisfattivo per entrambe le parti, piuttosto che affidare la decisione alla discrezionalità dell’organo giudicante che, come abbiamo visto, non è sindacabile nemmeno in sede di legittimità.

Resta inteso che il locatore avrà diritto ad ottenere la restituzione dell’immobile facendo valere in sede di esame dello stato passivo il titolo esecutivo ottenuto nella fase cautelare del giudizio di sfratto, atteso che l’ordinanza di rilascio ex art. 665 cpc mantiene la sua efficacia esecutiva anche in caso di mancata riassunzione del giudizio di merito.

Il che non esime il proprietario dell’immobile dal dover far valere le sue ragioni restitutorie in sede di esame dello stato passivo. Di conseguenza, questi dovrà presentare al Giudice Delegato la domanda di restituzione del bene ai sensi dell’art. 93 l. fall., oppure ai sensi dell’art. 101 l. fall. se tardiva.

Avv. Francesca Muscarello

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