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Credito Imposta Affitti – La Circolare 14/E, la Risoluzione 32/E ed il Comunicato Stampa dell’Agenzia delle Entrate

Credito Imposta Affitti – La Circolare 14/E, la Risoluzione 32/E ed il Comunicato Stampa dell’Agenzia delle Entrate

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Pubblichiamo la Risoluzione 32/E dell’Agenzia delle Entrate ed il relativo comunicato stampa esplicativo con i quali si è data attuazione al credito d’imposta sugli affitti, previsto dall’art. 28 del Decreto Rilancio.

Si tratta di un provvedimento atteso dall’intera platea di imprese non proprietarie delle mura all’interno delle quali esercitano la propria attività, duramente provate dall’impatto del lockdown e dal cambio di stile di vita provocato dalla Pandemia in atto.

Il provvedimento, tra l’altro, conferma la possibilità di fruire del credito d’imposta anche in relazione ai canoni corrisposti in ritardo al locatore, così come avevamo anticipato in occasione del commento dell’art. 28 del Decreto Rilancio (consultabile QUI).

La Circolare 14 contiene significativi chiarimenti, non direttamente desumibili dal Decreto Rilancio e, perciò, con contenuto impropriamente nomopoietico.

Ambito di applicazione oggettivo

Ad esempio, in riguardo l’ambito di applicazione oggettivo, viene precisato che l’equiparazione dei canoni di affitto a quelli di leasing non riguarda tutta la tipologia dei contratti di leasing, ma solamente quelli di leasing di godimento.

Rimangono, dunque, esclusi tutti i contratti di leasing traslativo.

Secondo l’Agenzia, infatti, “Al riguardo, si ritiene che l’assimilazione operata riguardi i contratti di leasing cd. operativo (o di godimento) poiché, a differenza dei leasing cd. finanziari (o traslativi), questo tipo di contratto ha la medesima funzione economica del contratto locazione “tipico”. Diversamente, non rientrano nell’ambito di applicazione del credito qui in commento, i canoni relativi a contratti di leasing finanziario (traslativo) rispetto ai quali, in linea di principio, è il conduttore che sostiene i rischi relativi al bene risultando, pertanto, assimilabili ai contratti di compravendita con annesso finanziamento. A tali contratti, sono espressamente assimilati (ai sensi del comma 2 dell’articolo 28) i contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, purché l’oggetto di tali accordi includa almeno un immobile a uso non abitativo «destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo».Si tratta di tutte quelle ipotesi in cui, accanto a un’attività di gestione passiva che si manifesta con la mera percezione di canoni di locazione/affitto relativi a una pluralità di immobili, si ponga in essere un’attività consistente nell’esecuzione di una serie di servizi complementari e funzionali alla utilizzazione unitaria del complesso immobiliare, con finalità diverse dal mero godimento dello stesso.
La prestazione di tali servizi può risultare essenziale e determinante, dal
punto di vista qualitativo e quantitativo, al fine di considerare tali immobili come idonei a configurare una gestione attiva del compendio immobiliare (cfr. circolare n. 7/E del 29 marzo 2013).
Trattasi, ad esempio, degli immobili che fanno parte di complessi
immobiliari aventi destinazione unitaria quali villaggi turistici, centri sportivi, gallerie commerciali ovvero dei contratti cd. coworking.
Per quanto concerne i contratti aventi ad oggetto l’affitto d’azienda,
rientrano nella disposizione qui in commento le ipotesi in cui l’affitto d’azienda includa la concessione in locazione o godimento di almeno un immobile «destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo
».

Requisiti per ottenere il beneficio

Il decreto Rilancio prevede che il credito d’imposta spetti a condizione che i «soggetti esercenti attività economica abbiano subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi in ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio di almeno il cinquanta per cento rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente».
L’agenzia chiarisce che “Ai fini della modalità di calcolo per la verifica del calo del fatturato o dei corrispettivi si rimanda ai chiarimenti contenuti nella circolare 9/E del 13 aprile 2020, paragrafo 2.2.5.
In particolare, il calcolo del fatturato e dei corrispettivi relativi,
rispettivamente, ai mesi di marzo, aprile e maggio del 2019 e del 2020, da
confrontare al fine di verificare la riduzione percentuale disposta dall’articolo 28 del Decreto Rilancio, va eseguito prendendo a riferimento le operazioni eseguite nei mesi di marzo, aprile e maggio fatturate o certificate, e che, conseguentemente, hanno partecipato alla liquidazione periodica del mese di marzo 2019 (rispetto a marzo 2020), aprile 2019 (rispetto ad aprile 2020) e maggio 2019 (rispetto a maggio del 2020), cui vanno sommati i corrispettivi relativi alle operazioni effettuate in detti mesi non rilevanti ai fini IVA
“.

Credito d’imposta e Pagamento anticipato e ritardato del Canone e Riduzione del canone.

Quanto al momeneto del pagamento rilevante al fine di verificare il diritto ad usufruire del credito d’imposta, l’Agenzia precisa che “è necessario che il canone sia stato corrisposto per poter fruire del credito. Nel caso in cui il canone non sia stato corrisposto la possibilità di utilizzare il credito d’imposta resta sospesa fino al momento del pagamento.
Si pensi ad esempio, al caso in cui il canone relativo al mese di aprile sia
stato pagato a maggio; in tale ipotesi, il credito – fermi restando gli ulteriori
requisiti – risulta fruibile successivamente al pagamento.
Nelle ipotesi in cui il canone relativo ai contratti qui in esame sia stato
versato in via anticipata, sarà necessario individuare le rate relative ai mesi di fruizione del beneficio parametrandole alla durata complessiva del contratto.
Inoltre, nelle ipotesi in cui in considerazione dell’emergenza epidemiologica
da COVID-19 si verifichi una modifica ai contratti in essere con l’effetto di
ridurre l’ammontare dei canoni da corrispondere (si pensi, ad esempio, alle
previsione di cui all’articolo 216 del Decreto rilancio relativa ai conduttore di impianti sportivi), ai fini della determinazione del credito d’imposta canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda è necessario considerare le somme effettivamente versate
“.

Cessione del credito al Locatore per il pagamento del Canone

Quanto alla cessione del credito d’imposta in favore del locatore per provvedere al saldo parxiale del canone, la Circolare esplicita che “nelle ipotesi in cui il pagamento non è ancora avvenuto non sarà possibile fruire in via anticipata del credito; resta ferma tuttavia la possibilità di cedere il credito d’ imposta al locatore a titolo di pagamento del canone.

Al riguardo, si precisa che in tale ipotesi il versamento del canone è da considerarsi avvenuto contestualmente al momento di efficacia della cessione. In altri termini, considerata la finalità della norma di ridurre l’onere che grava in capo al locatario, è possibile fruire del credito qui in esame attraverso la cessione dello stesso al locatore o conducente del credito di imposta, fermo restando che in tal caso deve intervenire il pagamento della differenza tra il canone dovuto ed il credito di imposta“.

Divieto di cumulabilità col credito previsto dall’articolo 65 del decreto legge 17 marzo 2020, n. 18 (Cura Italia)

Infine, l’Agenzia richiama l’art. 28, co. 89 del Decreto Rilancio che prevede il divieto di cumulo tra il credito d’imposta e le altre agevolazioni previste dall’art. 65 del decreto Cura Italia (Consultabile QUI).

Al fine di evitare la sovrapposizione in capo ai medesimi soggetti e per le
medesime spese, il comma 8 prevede espressamente il divieto di cumulo con il credito d’imposta previsto dall’articolo 65 del decreto legge 17 marzo 2020, n. 18 in relazione ai canoni di locazione pagati relativi al mese di marzo (cd. “Credito d’imposta per botteghe e negozi”).
Si rammenta che l’articolo 65 del Decreto prevede un credito d’imposta, a
favore dei soggetti esercenti attività di impresa, pari al 60 per cento delle spese sostenute per il mese di marzo 2020 per canoni di locazione purché relativi ad immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (cfr. risoluzione n. 13/E del 20 marzo 2020; circolare n. 8/E del 3 aprile 2020).
Fermo restando il possesso dei requisiti soggettivi e oggettivi per fruire del
credito oggetto di commento, nell’ipotesi in cui non sia ancora stato utilizzato il credito d’imposta per botteghe e negozi – ad esempio, nell’ipotesi di pagamento non avvenuto del canone di locazione – è possibile optare per il credito d’imposta previsto dall’articolo 28 del Decreto rilancio.
Resta fermo che, per le imprese o esercenti arti e professioni, che non hanno fruito del “Credito d’imposta per botteghe e negozi” in relazione al mese di marzo 2020 perché non erano soddisfatti tutti i requisiti di cui all’articolo 65 del decreto legge n. 18 del 2020 possono fruire del credito d’imposta di cui all’articolo 28, qualora rientrino nell’ambito oggettivo e soggettivo
“.

Pertanto, se a marzo non si è potuto fruire del credito d’imposta poiché la categoria catastale dell’immobile affittato era diversa da C/1, si potrà recuparare l’agevolazione fiscale perduta usufruendo del credito d’imposta previsto dall’art. 28 del Decreto Rilancio, ove ne ricorrano anche tutti gli altri presupposti di applicabilità.

Avv. Emanuele Nati

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