La stipula tra le parti messe in contatto dal mediatore di un preliminare di preliminare, mediante sottoscrizione per accettazione di una semplice proposta irrevocabile d’acquisto non integra gli estremi della conclusione dell’affare che dà diritto alla provvigione in favore del mediatore.
L’antefatto processuale: la richiesta della provvigione da parte del mediatore e il rigetto della domanda perché la proposta d’acquisto non costituisce un contratto preliminare di compravendita
Il mediatore conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Genova i venditori di un immobile, asserendo di avere diritto alla provvigione per la compravendita di un immobile per il quale aveva ricevuto mandato di trovare un acquirente.
In particolare, il mediatore aveva messo in contatto le parti, che avevano sottoscritto una semplice proposta d’acquisto, la quale prevedeva la stipula di un successivo preliminare di compravendita.
Sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettavano le richieste del mediatore.
La Corte d’Appello ha escluso che fosse sorto il diritto dell’agente alla provvigione, ritenendo che la proposta irrevocabile di acquisto formulata dall’acquirente non integrasse quella “conclusione dell’affare” cui l’articolo 1755 c.c. ricollega la nascita del diritto del mediatore alla provvigione.
La Corte d’Appello è giunta a tale conclusione rilevando che le parti non avevano sottoscritto alcun contratto preliminare di compravendita, non potendosi così qualificare la proposta di acquisto accettata dai venditori, poiché tale atto aveva l’unico scopo di fissare gli accordi di massima gia’ raggiunti, nella prospettiva della sottoscrizione di un contratto preliminare in un momento successivo.
La natura di preliminare della proposta d’acquisto è stata esclusa sulla base delle seguenti argomentazioni:
– i proprietari dell’immobile avevano accompagnato la restituzione della proposta con fax in cui chiedevano al proponente un incontro al fine di “addivenire ad un accordo tra loro leggermente piu’ gradito”;
– tra le parti era intercorsa una copiosa corrispondenza dalla quale poteva desumersi che queste non avevano “trovato un accordo sulla conclusione dell’affare”;
– le parti avevano fissato una data proprio per la stipula del contratto preliminare;
– nell’atto di conferimento dell’incarico al mediatore era contenuta una clausola che collegava espressamente tale diritto alla stipula del contratto preliminare (“tale somma vi sara’ integralmente pagata contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare”).
Le motivazioni della Cassazione: il diritto alla provvigione sorge solo al momento della conclusione dell’affare, e cioé quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’articolo 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.
Secondo il mediatore che aveva presentato ricorso per Cassazione, la proposta d’acquisto conteneva tutti gli elementi essenziali, e quasi tutti gli elementi accessori, del futuro negozio giuridico traslativo.
Dunque, stando al ricorrente, la Corte d’Appello aveva errato nel qualificare la stessa come una minuta o accordo di massima costituendo essa, per contro, un accordo gia’ vincolante fra le parti stipulanti, secondo lo schema proposta-accettazione.
La Corte di Cassazione, invece, ha rigettato il ricorso, ricordando come l’orientamento giurisprudenziale richiamato dal ricorrente, che collega alla conclusione di un contratto preliminare di preliminare l’insorgenza del diritto del mediatore alla provvigione (Cass. n. 24397/15, Cass. n. 923/17), sia stato recentemente superato.
Secondo la Corte, infatti “In particolare, con la sentenza n. 30083/19, la Seconda Sezione civile ha avuto modo di chiarire che, poiche’ il diritto del mediatore alla provvigione deriva dalla conclusione dell’affare, ai fini della relativa insorgenza non e’ sufficiente un accordo preparatorio, destinato a regolamentare il successivo svolgimento del procedimento formativo del programmato contratto definitivo. In detta sentenza e’ stato quindi enunciato il seguente principio di diritto, al quale il Collegio ritiene doversi dare conferma e seguito: “Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’articolo 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 c.c. in caso di inadempimento che, pur essendo di per se’ stesso valido ed efficace e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo (Cass. Sez. U, Sentenza n. 4628 del 06/03/2015), non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l’oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilita’ contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell’accordo interlocutorio“.
Avv. Emanuele Nati
