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Amministratore di Condominio – Per il rimborso delle anticipazioni meglio versare le somme per pagare i fornitori sul c/c condominiale.

Amministratore di Condominio – Per il rimborso delle anticipazioni meglio versare le somme per pagare i fornitori sul c/c condominiale.

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Il Tribunale di Roma ritorna sul tema delle restituzioni delle anticipazioni fatte dall’amministraztore di condominio uscente e richieste a seguito del passaggio di consegne, concludendo per la necessità di una prova particolarmente rigorosa.

L’amministratore uscente aveva domandato la condanna del condominio alla restituzione delle anticipazioni asseritamente sostenute durante la propria gestione, documentandole con:

  1. il verbale del passaggio di consegne;
  2. taluni elaborati contabili, anch’essi consegnati al nuovo ammninistratore;
  3. le delibere di approvazione dei bilanci relative alla propria gestione e (così pare evincersi) quella immediatamente successiva al passaggio di consegne.

Il Tribunale ha ritenuto che tale materiale non fosse sufficiente ad integrare il quadro probatorio necessario ad accogliere la domanda, che è stata rigettata.

In estrema sintesi, le motivazioni della pronuncia affermano:

1 – l’inconferenza del verbale di passaggio di consegne per provare il preteso credito, poiché “la sottoscrizione, da parte del nuovo amministratore, del verbale di consegna, da cui risulti il credito dell’ex amministratore, non ha alcun valore in quanto il riconoscimento di debito presuppone che chi lo effettui abbia la disponibilità della vicenda giuridica cui si riferisce. Pertanto solo l’assemblea condominiale può validamente effettuare (v. Cass. 8498/12) una ricognizione di debito che deve peraltro essere espressa e chiaramente indirizzata al creditore“.

2 – l’inidoneità della documentazione contabile predisposta dall’amministratore uscente a dimostrare un proprio credito, perché assimilabile ad una dichiarazione in favore di se stesso;

3 – l’inidoneità probatoria delle delibere di approvazione del bilancio, che non costituiscono atti di riconoscimento di debito nei confronti dei terzi e dell’amministyratore uscente. Infatti, “le delibere condominiali, al pari di ogni atto espressione dell’autonomia negoziale, producono i loro effetti esclusivamente nella sfera giuridica delle parti, che nel caso di specie si identificano con i condomini, giammai potendo incidere nei confronti dei terzi. Ebbene, l’ex amministratore rivestendo la qualità di terzo, non può invocare tout court l’efficacia e la vincolatività delle delibere, efficacia limitata per l’appunto ai condomini, in suo favore e configurarla su tale assunto quale fonte del suo credito a titolo di anticipazioni. Né tantomeno, in via generale, la delibera del condominio di approvazione di un bilancio può assumere la valenza di una ricognizione di debito ex art.1988 c.c. in quanto quest’ultima è una dichiarazione unilaterale recettizia che non può pertanto essere invocata da colui che, pur in possesso del documento, non risulti esserne il destinatario“.

In particolare, la delibera assembleare può avere l’efficacia probatoria di un atto di riconoscimento del debito solo nel caso in cui nei rendiconti delle spese “sia stata chiaramente inserita una voce a titolo di <<anticipi amministratore>>”.

Sul punto la sentenza chiarisce che – essendo l’incarico dell’amministratore assimilabole a quello del mandato oneroso – “il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e delle spese è condizionato alla presentazione, al mandante, del proprio operato che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili relativi alle entrate, alle uscite ed al saldo (Cass. 3298/17). Donde dalle delibere di approvazione dei rendiconti devono risultare le somme anticipate dall’amministratore nell’interesse del condominio (Cass. 1286/97) non potendo, in caso contrario, ritenersi provato il relativo credito“.

A questo proposito, non è nemmeno sufficiente che nel rendiconto approvato dall’assemblea vi sia un disavanzo tra le somme spese e le somme incassate, poiché esso “non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando danaro proprio o che questi sia creditore del condominio per l’importo corrispondente. E ciò sia per motivi di carattere logico (l’amministratore potrebbe avere utilizzato provviste aliene, ad esempio fondi derivanti da altre gestioni) che giuridico (occorre, in ipotesi, un riconoscimento di debito nelle forme di legge)“.

Ma il Tribunale di Roma va oltre e – in appena 3 righe – configura e sintetizza un principio di corretta e sana gestione che ogni amministrastore accorto dovrebbe osservare.

Secondo la Sentenza, infatti, l’amministratore per dimostrare le anticipazioni effettuate in favore del condominio avrebbe dovuto fornire la prova documentale dei “bonifici o assegni tratti dal suo conto corrente e versati su quello dell’ente di gestione e non meri pagamenti dallo stesso effettuati a terzi seppur legati da rapporti con l’ente di gestione“.

Il versamento da parte dell’amministratore delle anticipazioni per provvedere al pagamento dei fornitori direttamente nelle casse del condominio , infatti, esclude in radice la possibilità di errori (o, peggio, di successive richieste restitutorie indebite) e consente all’amministratore di dare in maniera limpida e lineare la prova del proprio credito nei confronti dell’ente di gestione.

Avv. Emanuele Nati

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