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Mancato pagamento degli affitti causa lockdown: si va consolidando la linea “morbida” a favore dei conduttori.

Mancato pagamento degli affitti causa lockdown: si va consolidando la linea “morbida” a favore dei conduttori.

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Dopo le sentenze del Tribunale di Venezia (14 aprile 2020) e del Tribunale di Bologna (12 maggio 2020) anche il Tribunale di Genova (1 giugno 2020) ha emesso l’ordinanza sotto trascritta, con la quale ha preso posizione a favore del conduttore di una attività commerciale che è stato impossibilitato a corrispondere il canone a causa della chiusura forzata causa lockdown.

Nel caso specifico, si tratta di un decreto inaudita altera parte (che potrebbe essere modificato a seguito della audizione delle parti) con il quale il Giudice si è limitato ad inibire al locatore l’incasso delle cambiali a garanzia, che erano state rilasciate dal conduttore proprio per il caso di mancato pagamento del canone.

La problematica è del tutto evidente: in questi casi, l’inadempimento non è imputabile perché nessuno conduttore avrebbe mai potuto prevedere di rimanere forzosamente inattivo per così tenti mesi, né avrebbe potuto prevenire in alcun modo tale evenienza.

Tuttavia, questa linea interpretativa – a giudizio di chi scrive – non può comportare l’annullamento del diritto del creditore a ricevere il corrispettivo della messa a disposizione del bene, in quanto anche il locatore è del tutto incolpevole della situazione creatasi, della quale sarebbe altrettanto ingiusto accollare solo a lui le conseguenze economiche.

La linea di equilibrio tra le due esigenze dovrebbe essere di non ritenere l’inadempimento (in quanto incolpevole) rilevante ai fini della eventuale domanda di sfratto e conseguente risoluzione del contratto, salvaguardando però il diritto del locatore a ricevere il canone, sia pure ed eventualmente in misura ridotta e naturalmente quando il conduttore sarà nuovamente in condizione di aprire, e dunque di pagarlo.

Su questo secondo aspetto, però, il Giudice non può intervenire se non sulla base di una possibile azione di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, che dovrebbe essere intrapresa dal conduttore stesso – eventualmente in via riconvenzionale – con il rischio che, se il giudice non ordinasse la riduzione ad equità della prestazione, il contratto verrebbe risolto e l’attività chiuderebbe.

Nessuna misura “conservativa” del contratto è prevista dalla attuale normativa civilistica, nel caso in cui il conduttore non sia in condizione di pagare l’affitto non per propria colpa, per cui il Giudice può adottare solo una delle due soluzioni: o “assolvere” il conduttore con integrale pregiudizio del locatore ovvero “condannare” il conduttore alla chiusura, con conseguente pregiudizio anche del locatore che perderebbe con quasi certezza il proprio credito.

Va da sé che il legislatore, che ha pensato davvero a tutto (persino a sovvenzionare l’acquisto dei monopattini), dovrebbe intervenire per sanare questo intollerabile vuoto normativo.

L’alternativa è che – cessata l’emergenza – queste cause vadano prima in Corte di Appello e poi in Cassazione, laddove non potranno che prevalere le ragioni di diritto ed, in assenza di norme speciali, i conduttori avranno ben poche chanches di conservare il diritto alla fruizione del bene senza aver trovato un accordo col locatore sul pagamento del canone.

Avv. Sandro Campilongo

 Decreto di fissazione udienza n. cronol. 3634/2020 del 01/06/2020 RG n. 4185/2020

TRIBUNALE DI GENOVA

TERZA SEZIONE CIVILE

DECRETO INAUDITA ALTERA PARTE EX ART. 669 SEXIES C. II C.P.C. e di FISSAZIONE UDIENZA

Il Giudice

Dott. Antonella Dragotto

Visto il ricorso ex art. 700 c.p.c. depositato in data 28 maggio 2020 da xxx;

Ritenuto che nel caso in oggetto sussistano i presupposti per l’emanazione di decreto inaudita altera parte atteso che la ricorrente ha allegato la dazione all’affittante dell’azienda di cambiali in garanzia del pagamento del canone di locazione per il periodo aprile/maggio 2020, rappresentando l’impossibilità di procedere al pagamento per crisi di liquidità atteso che, a causa delle misure restrittive in vigore per il contrasto della pandemia COVID 19, è stata ordinata la chiusura dell’attività imprenditoriale ( di discoteca) a far data dal 23 febbraio 2020 e fino a data da destinarsi;

rilevato che la ricorrente ha altresì evidenziato ragioni di estrema urgenza deducendo al riguardo i gravi effetti pregiudizievoli che potrebbe subire qualora i titoli dati in garanzia vengano posti all’incasso e non pagati per difetto di provvista, quale in particolare la levata del protesto e la segnalazione alla Centrale Rischi, e ricadute di ciò sui rapporti, in specie bancari, in capo alla ricorrente stessa;

rilevato infine che parte resistente, pur edotta delle difficoltà dell’ affittante ( vedi corrispondenza sub doc.ti da 9 a 12) ha tuttavia annunciato l’intenzione di porre all’incasso gli ultimi due titoli cambiari emessi in suo favore da yyy ( vedi doc.to n. 12);

Visti gli artt.669 bis e segg. C.p.c.

ORDINA

yyy di astenersi dalla presentazione all’incasso dei titoli cambiari in suo possesso emessi da xxx a garanzia del pagamento dei canoni di locazione dell’azienda e del canone di affitto dei locali, astenendosi altresì dall’effettuare girate delle suddette cambiali a favore di terzi;

FISSA

Per la comparizione delle parti la propria udienza del 16 giugno 2020 ore 9.30, onerando parte ricorrente di notificare il ricorso ed il presente decreto a controparte entro e non oltre il 9 giugno p.v.

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