La sentenza del Tribunale di Roma si segnala per un duplice aspetto :
1 – chiarisce la validità della condizione apposta al preliminare di compravendita immobiliare che preveda la risoluzione del contratto in caso di mancata concessione del mutuo da parte dell’Istituto bancario;
2 – evidenzia che dalla ritardata consegna di un immobile non può essere liquidato automaticamente il risarcimento del danno in favore del creditore della prestazione, dovendo in ogni caso essere allegato e dimostrato il pregiudizio subito, per valutare e liquidare il quale il Giudice può comunque utilizzare presunzioni gravi, precise e concordanti.
Attenzione: sullo stesso tema si sono pronunciate di recente le Sezioni Unite della Suprema Corte: trovate il commento sul sito al seguente link: Occupazione senza titolo e danno da mancato godimento: per le Sezioni Unite è necessaria la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che può essere anche presunta (Cass. Civ. SSUU Sentenza n. 33645/2022 del 15 novembre 2022)
IL FATTO
Tizio e Caio sottoscrissero un contratto preliminare di compravendita immobiliare. L’accordo prevedeva: la stipula del definitivo entro un termine finale, la consegna delle chiavi alla promissaria acquirente, al momento della dazione della ulteriore somma di Euro 25.000,00, al fine di eseguire lavori di tinteggiatura nell’immobile; l’obbligo della venditrice di cancellare le formalità pregiudizievoli esistenti sul bene, a propria cura e spese, prima della stipula dell’atto notarile; la pattuizione di una condizione così esplicitata: “il presente contratto si intende sottoposto alla condizione della concessione di un mutuo per finanziare l’acquisto dell’immobile e, quindi in mancanza dell’erogazione del detto mutuo il presente contratto dovrà intendersi risolto con la sola restituzione della caparra“.
Le parti non addivennero alla stipula nel termine convenuto in ragione del protrarsi dei tempi per la cancellazione delle formalità.
Nelle more, la convenuta si trasferì nell’appartamento con il proprio nucleo familiare.
Nel permanere dell’interesse di entrambe le parti alla conclusione della compravendita, ed essendo necessario attendere l’esito della richiesta di erogazione del mutuo bancario in favore della compratrice, una volta liberati gli immobili dalle trascrizioni che avrebbero impedito la iscrizione dell’ipoteca a favore dell’istituto mutuante, le parti convennero: la corresponsione della ulteriore somma di Euro 11.000,00 da parte dell’acquirente (somma che risulta effettivamente versata) e “a fronte di quanto sopra”, la venditrice autorizzava la convenuta “a permanere nell’immobile oggetto di preliminare di vendita sin tanto che non verrà effettuato l’atto pubblico di compravendita, prendendo atto che la Sig.ra (…) ha già richiesto mutuo ipotecario per l’acquisto”.
In assenza della delibera del mutuo in favore della (…) per ragioni legate alle garanzie personali richieste dalla Banca, con ulteriore scrittura privata le parti, sul presupposto della comune volontà di differire la data della stipula del definitivo, convennero che la convenuta, in difetto di individuazione di un terzo garante del mutuo, avrebbe restituito l’immobile alla proprietaria entro e non successivo termine.
Poiché la Banca aveva comunicato il rigetto della richiesta di mutuo la promissaria acquirente richiedeva la restituzione della caparra dichiarandosi, contestualmente, disponibile a rilasciare l’immobile.
La promittente venditrice rispose diffidando la convenuta al rilascio immediato dell’immobile “non pervenendosi più a compravendita ed essendo decorso il termine concordato e successivamente contestando la veridicità della circostanza relativa alla mancata delibera del mutuo bancario, affermava il diritto di trattenere la caparra ricevuta e chiedeva nel giudizio successivamente istaurato anche il risarcimento del danno subito per la ritardata restituzione dell’immobile da parte della promissaria acquirente.
LA DECISIONE
Il Tribunale di Roma ha:
- rigettato la domanda della promittente venditrice volta alla declaratoria di risoluzione del preliminare di compravendita per l’inadempimento della promissaria acquirente;
- rigettato la domanda risarcitoria della promittente venditrice volta a trattenere la caparra ricevuta;
- accolto la domanda della promittente venditrice e condannato la promissaria acquirente al rilascio dell’immobile;
- rigettato la richiesta di risarcimento del danno per la ritardata restituzione dell’immobile avanzata dalla promittente venditrice.
LE MOTIVAZIONI
Il Tribunale ha dichiarato infondata la domanda di risoluzione el preliminare per inadempimento della promissaria acquirente sulla base del fatto “che la efficacia del contratto preliminare era stata condizionata al verificarsi della concessione di un mutuo “per finanziare l’acquisto dell’immobile”, con l’espressa previsione che in caso di mancata erogazione del mutuo, il contratto avrebbe dovuto considerarsi risolto “con la sola restituzione della caparra“.
Essendo stata raggiunta la prova del rigetto del mutuo, il Tribunale ha aderito alla giurisprudenza della Suprema Corte che – qualificando la natura di tale condizione come condizione mista (perché solo in parte dipendente dal comportamento della parte), ne riconosce la validità e l’efficacia (diversamente da quanto accade per la condizione meramente potestativa).
“Sul punto, si osserva che “Ove le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per potere pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, tale condizione è qualificabile come “mista”, dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell’approntare la pratica. La mancata erogazione del prestito, però, comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché questa disposizione è inapplicabile qualora la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia interesse all’avveramento della condizione (cd. condizione bilaterale), sia perché l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista” (Cass. Sez. 2 Sentenza n. 22046 del 11/09/2018)”.
Logicamente, secondo il Tribunale, “il vincolo negoziale è venuto meno per effetto del mancato avveramento della condizione apposta in contratto, così come peraltro espressamente previsto dalle parti e nessuna censura può essere mossa in relazione al comportamento della convenuta“.
Dal rigetto della domanda di risoluzione è derivato anche il rigetto della relativa domanda di risarcimento del danno.
Con riferimento alla domanda di rilascio dell’immobile, invece, il Tribunale ha ritenuto nullo (perché privo di forma scritta) il contratto di locazione eccepito dalla promittente acquirente per giustificare il ritardato rilascio, statuendo di conseguenza “che, venuto meno il vincolo negoziale, e contestualmente il titolo della detenzione conseguente alla consegna anticipata (Cass. ord. 356/17), la convenuta non ha più titolo per occupare l’immobile già oggetto della promessa di vendita e, pertanto, va condannata al rilascio in favore della proprietaria“.
Infine, con riguardo alla domanda volta ad ottenere il risarcimento per il ritardato rilascio dell’immobile, il Tribunale osserva che “il danno da illegittima occupazione dell’immobile, frattanto consegnato al promissario acquirente, discende da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il venir meno del vincolo negoziale e legittima il proprietario a richiedere un autonomo risarcimento (Cass. n. 9367/2012; Cass. n. 19403/2016).
Tuttavia, ritiene questo Giudice che il danno derivante dalla occupazione sine titulo di un immobile non possa essere qualificato come danno in re ipsa, trattandosi di dannoconseguenza, che deve essere allegato e provato da parte del proprietario.
In sostanza, il danneggiato è tenuto a provare di aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto ad esempio locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo peraltro pur sempre avvalersi di presunzioni gravi, precise e concordanti (cfr. Cass. n. 15111/2013; Cass. n. 13071/2018).
Nella specie, nulla è stato dedotto e dimostrato da parte dell’attrice“.
Il Tribunale ha, dunque, rigettato la domanda risarcitoria, aderendo all’indirizzo maggiormente restrittivo in tema di danno da mancato godimento di un immobile.
Tale posizione è senza dubbio ragionevole ed equilibrata, posto che si limita a negare una forma di risarcimento “automatico”, ma ammette comunque la possibilità di valutare l’effettivo danno subito dal proprietario sulla base di presunzioni gravi, precise e concordanti.
Avv. Emanuele Nati
