La Sentenza è di particolare interesse perché chiarisce che nel giudizio ex art. 2932 c.c. le dichiarazioni di conformità edilizia, urbanistica e catastale sono tutte condizioni dell’azione e non presupposti della domanda.
Conseguentemente , essi devono sussistere al momento della decisione della causa e la loro produzione è sottratta alle preclusioni istruttorie.
I fatti di causa
Tizio conveniva davanti al Tribunale di Napoli Caio per sentire accertare la autenticita’ della sottoscrizione da costei apposta in calce alla dichiarazione di accettazione della proposta irrevocabile di acquisto che esso attore aveva formulato in relazione all’immobile di proprieta’ di Caio e, quindi, per sentir accertare la conclusione inter partes di un contratto definitivo di compravendita ed il conseguente trasferimento della proprieta’ di detto immobile; in subordine l’attore chiedeva accertarsi la conclusione inter partes di un contratto preliminare di compravendita relativo a tale immobile, dichiararsi l’inadempimento della promittente venditrice e, conseguentemente, emettersi sentenza ex articolo 2932 c.c., produttiva degli effetti del contratto.
Caio si costituiva chiedendo il rigetto delle domande attoree, sull’assunto che tra le parti vi erano state solo trattative che non avevano avuto sbocchi per gli equivoci comportamenti di Tizio.
Il Tribunale di Napoli dichiarava l’autenticita’ della sottoscrizione apposta da Caio all’accettazione della proposta irrevocabile di acquisto inviata dall’attore, qualificava il contratto come contratto di vendita e, per l’effetto, dichiarava trasferita la proprieta’ dell’immobile oggetto di causa in favore di Tizio.
La Corte di appello di Napoli, adita da Caio, riformava la sentenza, escludendo l’avvenuto perfezionamento di un contratto inter partes sul rilievo che sia la proposta di acquisto che la conseguente accettazione non erano state scambiate direttamente tra le parti, ma trasmesse all’Agenzia immobiliare, alla quale non risultava conferito in forma scritta alcun mandato a vendere l’immobile.
La Corte di cassazione, in accoglimento del ricorso proposto da Tizio rilevava che non poteva ritenersi che l’Agenzia Immobiliare avesse agito quale mandataria e, per l’effetto, cassava la sentenza impugnata e rimetteva la causa dinnanzi alla Corte territoriale affinche’ questa accertasse se fra le parti fosse intervenuta o meno la conclusione del contratto di compravendita relativo all’immobile de quo.
In sede di rinvio, la Corte di appello di Napoli ha confermato la prima decisione della stessa Corte in punto di accertamento dell’intervenuta conclusione di un contratto inter partes – sottolineando come nella proposta di acquisto di Tizio, accettata da Caio, non residuasse alcun elemento da definire. L’accordo veniva dunque qualificato come contratto preliminare. Il giudice di rinvio, quindi, ha emesso sentenza ex articolo 2932 c.c., di trasferimento dell’immobile in favore di Tizio, subordinatamente al pagamento del residuo prezzo.
Caio portava la vicenda processuale nuovamente all’attenzione della Suprema Corte, affidandosi a 12 motivi di ricorso, l’ultimo dei quali è stato accolto.
Le ragioni della decisione: nel giudizio ex art. 2932 c.c. sono condizioni dell’azione non solo la legittimità edilizia e la conformità urbanistica dell’immobile, ma anche la conformità catastale.
Con il dodicesimo motivo di ricorso, riferito dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, Caio censura la violazione e/o falsa applicazione della L. n. 47 del 1985, articolo 40 e del Decreto Legge n. 78 del 2010, articolo 19, articolo 2932 c.c., articolo 115 c.p.c. e articolo 2697 c.c. e articoli 11 preleggi e segg.. Nel mezzo di impugnazione si argomenta che la Corte territoriale sarebbe incorsa nella violazione delle norme sopra richiamate emanando una sentenza di trasferimento dell’immobile senza che, al momento della decisione, vi fosse la prova della legittimita’ edilizia ed urbanistica e della coerenza catastale dell’immobile stesso.
In altri termini, mancava la prova in ordine alla commerciabilita’ del bene, tanto in relazione alla sua regolarita’ edilizia ed urbanistica, quanto in relazione alla sua coerenza catastale, che costituiscono condizioni dell’azione, cosicche’, in mancanza di prova della ricorrenza di tali condizioni al tempo della decisione, la Corte di merito non avrebbe potuto emettere una sentenza che tenesse luogo del contratto definitivo ex articolo 2932 c.c.
La Corte affronta separatamente le questioni relative alla mancanza di prova della conformita’ edilizia ed urbanistica, da un parte, e quella relativa alla mancanza di prova della coerenza catastale dall’altra.
Il tema della conformità edilizia ed urbanistica nel giudizio ex art. 2932 c.c.
La Corte ricorda come “secondo il costante orientamento delle giurisprudenza di legittimita’, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, la sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’articolo 2932 c.c., non puo’ essere emanata in assenza della dichiarazione – contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio – sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullita’ del contratto traslativo dalla L. n. 47 del 1985, articolo 17 (ora sostituito dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46) e della stessa L. n. 47 del 1985, articolo 40. Tale principio si fonda su due presupposti: per un verso, la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non puo’ realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, ne’, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l’autonomia negoziale delle parti; per altro verso, la possibilita’ di successiva “conferma”, con effetto sanante, del contratto nullo – secondo il disposto della L. n. 47 del 1985, articolo 17, comma 4 e articolo 40, comma 3 e Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46, comma 4 – non influenza la disciplina della sentenza ex articolo 2932 c.c., attesa l’evidente incompatibilita’ tra l’istituto della conferma dell’atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l’autorita’ del giudicato che questa e’ destinata ad acquistare (sentt. nn. 1199/97, 5902/02, 9647/06, 13225/08, 8489/16, 1505/18, 21721/19)”.
Pertanto, “la presenza della dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia integra una condizione dell’azione ex articolo 2932 c.c. e non un presupposto della domanda, cosicche’ la produzione di tale dichiarazione puo’ intervenire anche in corso di causa e altresi’ nel corso del giudizio d’appello, purche’ prima della relativa decisione, giacche’ essa e’ sottratta alle preclusioni che regolano la normale attivita’ di deduzione e produzione delle parti (in termini, con specifico riferimento alla dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui alla L. n. 47 del 1985, articolo 40, attestante l’inizio dell’opera in data anteriore al 2 settembre 1967, Cass. 6684/19)”.
Precisa, inoltre, la Corte che “Sempre in tema di conformita’ edilizia ed urbanistica conviene altresi’ precisare che – alla luce di principi fissati dalla Sezioni Unite di questa Corte nella sentenza n. 8230/19, gia’ menzionata nel precedente paragrafo 31.1.1. – ai fini della possibilita’ di adottare una sentenza traslativa della proprieta’ di un immobile con sentenza ex articolo 2932 c.c., e’ sufficiente che negli atti siano presenti (in quanto gia’ contenute nel contratto preliminare o successivamente acquisite nel corso del giudizio) le dichiarazioni previste dalla L. n. 47 del 1985, articolo 17 (ora sostituito dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46) o della stessa L. n. 47 del 1985, articolo 40 (purche’ reali e riferibili all’immobile), a prescindere dal profilo della conformita’ o della difformita’ della costruzione realizzata al titolo menzionato (profilo, va comunque sottolineato, destinato ad acquisire rilievo nell’ipotesi che il promissario acquirente, convenuto per l’adempimento in forma specifica, resista alla domanda eccependo la difformita’ della costruzione dal relativo titolo edilizio).”
Secondo la sentenza, corollario di tali principi è che – nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarita’ edilizia ed urbanistica dell’immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui alla L. 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 40 – deve essere consentito anche al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex articolo 2932 c.c., dovendo prevalere la tutela di quest’ultimo a fronte di un inesistente concreto interesse pubblico di lotta all’abusivismo, sussistendo di fatto la regolarita’ edilizia ed urbanistica dell’immobile oggetto del preliminare di compravendita.
Il tema della dichiarazione di conformità catastale nel giudizio ex art. 2932 c.c.
La Suprema Corte ritiene altresì necessaria nel giudizio ex art. 2932 c.c. l’acquisizione agli atti della dichiarazione di coerenza catastale di cui alla L. n. 52 del 1985, ex articolo 29, comma 1, e cioé all’identificazione catastale, al riferimento alle planimetrie depositate in catasto ed alla dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita’ allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (sostituibile da un’attestazione di conformita’ rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale).
Essa, infatti, costituisce condizione dell’azione di adempimento del contratto in forma specifica ex articolo 2932 c.c., analogamente a quanto deve ritenersi in ordine alla dichiarazione di conformita’ edilizia ed urbanistica.
Il ragionamento che porta a concludere per la necessità anche di tale dichiarazione è il seguente.
“Va in primo luogo evidenziato che gli atti menzionati nella L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, sono i medesimi a cui fanno riferimento del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 46 e della L. n. 47 del 1985, articolo 40 (con la sola eccezione degli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di servitu’, che sono compresi nel campo applicativo della disposizione in materia catastale ed esclusi dal campo applicativo delle disposizioni in materia di edilizia ed urbanistica). In secondo luogo, va sottolineato come tanto la previsione in materia catastale quanto quella in materia edilizia e urbanistica tendono a salvaguardare interessi pubblici. La ratio della disposizione in maniera edilizia ed urbanistica e’ infatti ravvisabile nell’intento di limitare le “transazioni aventi ad oggetto gli immobili abusivi che la norma, pur senza ritenerli tout court incommerciabili, senz’altro persegue, mediante la comminatoria di nullita’ di alcuni atti che li riguardano” (cosi’ SSUU n. 8230/19, pag. 22, ultimo capoverso). La ratio della disposizione in materia catastale, per contro, e’ ravvisabile nell’intento di portare ad emersione qualunque variazione dell’imponibile catastale dei fabbricati urbani, nella prospettiva del piu’ efficiente funzionamento dell’anagrafe immobiliare integrata, introdotta a fini di contrasto all’evasione fiscale“.
Secondo la Corte, in altri termini, “Anche con riferimento alle menzioni catastali operano, infatti, i medesimi criteri che… hanno orientato la giurisprudenza di legittimita’ con riguardo al tema della rilevanza delle menzioni edilizie ed urbanistiche nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre.
Il Collegio ritiene quindi di dover dare attuazione, nell’interpretazione della L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, al principio che la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non puo’ realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, ne’, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l’autonomia negoziale delle parti; in altri termini, non puo’ accogliersi una lettura del sistema che consenta alle parti di eludere la disposizione dettata L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, mediante la stipula di un contratto preliminare di immobile catastalmente non regolare seguita dalla introduzione di un giudizio che si concluda con sentenza di trasferimento dell’immobile medesimo.
Deve quindi conclusivamente affermarsi che la presenza delle menzioni catastali (l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita’ allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest’ultima sostituibile da un’attestazione di conformita’ rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) deve considerarsi, al pari della presenza delle menzioni edilizie ed urbanistiche, condizione dell’azione di adempimento in forma specifica dell’obbligo di contrarre, cosicche’ essa deve sussistere al momento della decisione e, per converso, la produzione di tali menzioni puo’ intervenire anche in corso di causa ed e’ sottratta alle preclusioni che regolano la normale attivita’ di deduzione e produzione delle parti.”
In conclusione, con la Sentenza vengono sintetizzati i seguenti principi:
“I) il disposto della L. 27 febbraio 1985, n. 52, articolo 29, comma 1 bis, aggiunto dal Decreto Legge 31 maggio 2010, n. 78, articolo 19, comma 14, convertito, con modificazioni, con la L. 30 luglio 2010, n. 122, trova applicazione anche in ordine al trasferimento giudiziale della proprieta’ degli immobili con sentenza emessa ai sensi dell’articolo 2932 c.c.;
II) la presenza delle menzioni catastali (l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita’ allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest’ultima sostituibile da un’attestazione di conformita’ rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) costituisce condizione dell’azione di adempimento del contratto in forma specifica ex articolo 2932 c.c. e, pertanto, deve sussistere al momento della decisione;
III) la produzione delle suddette menzioni catastale, quando le stesse non siano gia’ contenute nel contratto preliminare dedotto in giudizio, puo’ intervenire anche in corso di causa ed e’ sottratta alle preclusioni che regolano la normale attivita’ di deduzione e produzione delle parti;
IV) il mancato riscontro, da parte del giudice investito di una domanda di adempimento del contratto in forma specifica ex articolo 2932 c.c., della sussistenza della condizione dell’azione costituita dalla presenza in atti delle menzioni catastali di cui della L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, costituisce un error in judicando censurabile in cassazione ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3 e non un vizio di contenuto-forma produttivo di nullita’ della sentenza; con la conseguenza che gli effetti di tale errore si esauriscono all’interno del processo e non producono alcun effetto sul piano idoneita’ della sentenza ad essere trascritta nei registri immobiliari;
V) il disposto della L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, si applica anche nei giudizi aventi ad oggetto l’adempimento in forma specifica di un contratto preliminare ex articolo 2932 c.c., instaurati prima della sua entrata in vigore.
Soprattutto l’affermazione di cui al precedente punti IV) lascia aperto – di fatto – il tema della trasferibilità degli immobili parzialmente abusivi o comunque caratterizzati da difformità rispetto ai titoli edilizi, per i quali non vi sia reale corrispondenza tra la situazione di fatto e le dichiarazioni acquisite nel processo.
Infatti, in assenza di eccezioni sul punto avanzate dall’acquirente (magari interessato ad acquisire comunque un immobile abusivo sopportandone i relativi rischi) le parti potranno comunque acquisire un titolo idoneo per la trascrizione dell’acquisto nei Registri Immobiliari, senza temere che l’acquisto sia in seguito dichiarato nullo per via delle irregolarità riscontrate.
Avv. Emanuele Nati
